q9rp. Sorularla Yapı Kayıt Belgesi 1. Yapı Kayıt Belgesi Ne Anlama Gelmektedir? 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen ve günü yürürlüğe giren Geçici 16. Madde’nin 3. fıkrasında; “Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yöneliktir.” hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm; yıkılmadığı sürece yapı için, tatil tutanağı düzenlenemeyeceği, para cezası ve yıkım kararı verilemeyeceği anlamına gelmektedir. Başka bir deyişle, yapı kayıt belgesi; yapıyı imar mevzuatına ve imar planına uygun duruma getirmemekte; yıkılmadığı sürece, yapının kullanılmasına olanak sağlanacağı ve varlığına göz yumulacağı anlamına gelmektedir. Yapı kayıt belgesi ile cins değişikliğinin ve kat mülkiyetine geçişin sağlanmış olması da, yapıyı imar mevzuatına uygun duruma getirmemektedir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 7. fıkrasında da; “yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit tadilat ve onarımlar yapılabilir.” hükmü bulunmakta; bu arada, yapı kayıt belgesi ile esaslı tadilat yapılamayacağı da belirtilmiş olmaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre de, esaslı tadilat için yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. Buna göre, yapı kayıt belgesinin hukuksal olarak yapı ruhsatına denk bir belge olmadığı kolaylıkla söylenebilir. 2. Özel Yasalar Kapsamına Giren Taşınmazlar Üzerine Yapılmış Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 7. maddesinin 1. fıkrasına göre; Hazine’nin olup da özel yasaları kapsamında kalan ve bu özel yasalara göre değerlendirilmesi gereken taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamıyor. Hazine’nin olmayan ve özel yasalar örneğin; organize sanayi bölgeleri kapsamında kalan taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilir mi? 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İstisnalar” başlıklı 4. maddesinde; “2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili maddelerine uyulmak koşuluyla 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile öteki özel yasalar ile belirlenen ya da belirlenecek olan yerlerde, 3194 sayılı Kanun’un özel yasalara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.” denilmiştir. 7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Yasası’na eklenen geçici 16. madde, temel olarak 3194 sayılı Yasa kapsamındaki alanlar için düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerden; 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel yasalar kapsamında kalan alanlarda, söz konusu özel yasalara aykırı olmayanları uygulanabilecek, ancak özel yasalara aykırı olanları uygulanamayacaktır. Geçici 16. madde genel olarak, 3194 sayılı Yasa’nın özüne aykırıdır ki, özel yasalara aykırı olmaması söz konusu bile edilemez. Bu çerçevede; Turizmi Teşvik Kanunu ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki alanların yanı sıra Serbest Bölgeler, Organize Sanayi Bölgeleri, Endüstri Bölgeleri, Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri, Korunacak Alanlar gibi özel yasalar kapsamındaki alanlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaması gerekmektedir. 3. Belediye ve Hazine Mülkiyetindeki Taşınmaz Ne Demek? 3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, “belediyelerin taşınmazları” üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiştir. Aynı düzenleme, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 7. maddesinin 4. fıkrasında da yapılmış, ancak bu kez, “belediyelerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar” denilmiştir. “Belediyelerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar” deyimiyle, tapusu belediye adına çıkarılmış taşınmazlar kastedilmektedir. Belediye adına tapusu bulunmayan taşınmazlar doğal olarak, Hazine’nin genel mülkiyetinde sayılmaktadır. Hazine’nin mülkiyetindeki taşınmazlar ise; Hazine’nin özel mülkiyetindeki başka deyişle tapu kütüğünde Hazine adına kayıtlı taşınmazlar ve Hazine’nin genel mülkiyetindeki başka deyişle tapu kütüğünde kayıtlı olmayıp devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar olarak ikiye ayrılabilir. Dağlar, ormanlar, kıyılar gibi tapu kütüğünde kaydı olmayıp devletin hüküm ve tasarrufu altında Hazine’nin genel mülkiyetinde bulunan yerlerden satılmak, üzerinde üst hakkı kurulmak ya da kiraya verilmek istenen arazi parçaları, öncellikle tapu kütüğüne Maliye Hazinesi mülkiyetinde parsel olarak kaydettirilir. 3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinde hangi “Hazine taşınmazları” söz konusu edilmektedir? Yasa metninde açıkça belirtilmiş olmamasına karşın, yapı kayıt belgesi oluşturulabilmesi için e-Devlet üzerinden girişi yapılması gereken bilgiler ile ilgili açıklamalardan anlaşıldığına göre, Hazine’nin özel mülkiyetinde Hazine adına tapu kütüğünde kayıtlı bulunan taşınmazlar üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmektedir. Hazine adına tapuda parsel olarak kaydı bulunmayan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi için öncelikle Milli Emlak Müdürlüğü’ne başvurularak yapının bulunduğu arazi parçasının parsel olarak tapu kütüğüne kaydının sağlanması gerekecektir ki, gerek geçici 16. maddede gerekse de uygulamaya yönelik Tebliğ’de bu yönde bir açıklama bulunmamaktadır. 4. “Üçüncü Kişilerin Özel Mülkiyetindeki Taşınmazlarda Bulunan Yapılar” Deyimi İle Hangi Yapılar Kastedilmektedir? 3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 9. fıkrası metninde; “üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu taşınmazlarda bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz” denilmesi ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki arsa/araziler üzerinde ancak üst hakkına dayanılarak bir hak iddiasında bulunulabileceği göz önüne alındığında, üst hakkına dayanılarak yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. 5. Sosyal Donatı Alanlarında Yapılmış Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Geçici 16. maddenin 9. fıkrasında; “Üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazine’ye ait sosyal donatı için özgülü araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” denilmektedir. Ülkemizdeki imar ile ilgili hukuksal düzenlemeler göz önüne alındığında, “Hazine’nin sosyal donatısı” gibi bir tanımlama yapılamayacağına göre; “Hazine’ye ait sosyal donatı için özgülü araziler” tanımından; “Hazine’ye ait olup da sosyal donatılar için özgülenmiş alanlar” dışında bir anlam çıkarılamaz. “Sosyal donatı alanları” kavramı da; “sosyal altyapı alanları” ya da 3194 sayılı İmar Yasası’nda söz edildiği biçimiyle, “genel umumi hizmet alanları” olarak anlaşılabilir. Sosyal donatı alanlarının ya da genel umumi hizmet alanlarının belirlenmesi yetkisi de, 3194 sayılı İmar Yasası ve öteki yasal düzenlemeler çerçevesinde imar planı yapabilen yönetim birimlerindedir. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin 1. fıkrasında; “İmar planı sınırları içinde bulunan yapılı ya da yapısız arsa ve arazileri, sahipleri ya da öteki hak sahiplerinin oluru aranmaksızın, birbirleri ile, yol artıkları fazlaları ile, kamu kurumlarının ya da belediyelerin yerleri ile birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada ya da parsellere ayırmaya, bağımsız ya da ortaklandırılmış olarak ya da kat mülkiyeti ilkelerine göre hak sahiplerine dağıtmaya ve kendiliğinden tapu kütüğüne yazımlarını tescillerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve komşu alanları dışında ise, bu yetkiler il özel yönetimlerince valiliklerce kullanılır.” denilmektedir. Buna göre, 18. madde düzenlemesine alınan bölgelerde yer alan Hazine arazileri, ilgili yönetim biriminin başvurusu üzerine, öncelikle genel hizmet alanları için kullanılmak üzere özgülenebilmektedir. Yeniden 3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 9. fıkrasına dönersek; sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş olup da Hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının d bendinde de; “Kesinleşmiş planlar sonucunda sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.” denilmektedir. 3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, “belediyelerin taşınmazları” üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiş; ancak bu taşınmazların sosyal donatı alanlarına özgülenmiş olmaması sınırlaması açık olarak belirtilmemiştir. Bu durumda, belediyelerin mülkiyetinde olup da sosyal donatı alanları için özgülenmiş taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilecek midir? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 4. fıkrasının c bendinde; yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulumu için, imar planlarında genel umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Buna göre, bir yandan imar planlarında genel hizmet eş deyişle sosyal donatı alanlarına denk gelen parsel bölümlerinin vatandaşlarca terki istenirken, öte yandan büyük olasılıkla geçmişte genel hizmet alanı olarak düzenleme ortaklık payı kesintileri ile oluşturulmuş yol alanı, park alanı vb. yerlerden sonradan ihdas yoluyla belediyelerin mülkiyetlerine geçirdikleri taşınmazları satmaları hukuka aykırıdır. Kaldı ki, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının d bendinde de; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği belirtilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının d bendinde; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğinin belirtilmiş olması nedeniyle, gerçek kişilerin kendi mülkiyetlerinde bulunup sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerine yaptıkları yapılar için de yapı kayıt belgesi alınamaz. Sonuç olarak; “sosyal donatı alanı”, “sosyal altyapı alanı” ya da 3194 sayılı İmar Yasası’nda söz edildiği biçimiyle, “genel umumi hizmet alanı” olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde yer alan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaz. 6. Sosyal Donatı Alanları Dışındaki Alanlarda İmar Lejantlarına Aykırı Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Örneğin; imar planında “konut alanı” lejantlı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan sanayi yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? Öncelikle, geçici 16. maddede bu yönde bir açıklık olmadığını belirtmeliyiz. Öte yandan, 3194 sayılı İmar Yasası’nın “Genel Esas” başlıklı 3. maddesinde; “Herhangi bir alan imar lejantı, her ölçekteki plan ilkelerine, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçlar için kullanılamaz.” denilmektedir. Bu hükme göre, yukarıdaki sorunun yanıtı; “Konut alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan sanayi yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.” olacaktır. Konuya ilişkin bir açıklık içerseydi, 3194 sayılı İmar Yasası’nın “Genel Esas” başlıklı 3. maddesi karşısında “özel hüküm” ve “daha sonraki tarihli hüküm” sayılacak olması nedeniyle, 16. madde düzenlemesi geçerli olacaktı. Geçici 16. maddede bir açıklık bulunmaması nedeniyle, 3194 sayılı İmar Yasası’nın “Genel Esas” başlıklı 3. maddesi de göz önüne alınarak, sosyal donatı alanları dışındaki alanlarda da imar lejantlarına aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği kanısındayız. 7. İmar Planındaki Kat Sınırlamasını Aşan Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi? Örneğin; imar planında iki kat konut alanı olarak belirlenmiş bir alanda yapılan dört katlı bir konut yapısı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 6. fıkrasında; “İnşaat halindeki yapılarda tarihi itibari ile bitmiş olan bölümler için ek inşaat alanı yaratmamak koşuluyla yapı kayıt belgesi verilir.” denilmektedir. Buna göre, fazladan yapılmış katlar için yapı kayıt belgesi alınabilecektir. Kanımızca geçici 16. maddenin başlıca hedeflerinden biri de bu tür yapılardır. 8. “ Tarihi İtibariyle Bitmiş Bölümler” Deyiminden Ne Anlaşılmalıdır? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 6. fıkrası metninde geçen; “bitmiş olan bölümler için yapı kayıt belgesi verilir ve yapı kayıt belgesi verilen bölümlerin eksik inşaat işleri tamamlanabilir” deyiminin “taşıyıcı kolonları yapılmış ve tavan betonu dökülmüş ya da çatı konstrüksiyonu yapılmış katlar/yapılar” olarak anlaşılması gerektiği kanısındayız. Buna göre, gününe değin taşıyıcı kolonları yapılmış ve tavan betonu dökülmüş ya da çatı konstrüksiyonu yapılmış katlar/yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmelidir. 9. Bir Parsel Üzerindeki Birden Çok Yapı İçin Tek Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenebilir mi? Örneğin; bir parsel üzerindeki konut binası ve müştemilatı için tek yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 4. maddesinin 5. fıkrasında; “Her yapı için sadece bir yapı kayıt belgesi düzenlenir.” denilmektedir. Buna göre, taban oturumu farklı her yapı için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi düzenlenecektir. 10. Yapı Kayıt Belgesinin Geçerlilik Süresi Ne Kadardır? Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında; “Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına ya da kentsel dönüşüm uygulamasına değin geçerlidir. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Geçici 16. maddenin 6. fıkrasına göre de; kat mülkiyeti kurulmuş olması, kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazın bulunduğu bölgenin, 6306 sayılı Kanun’un Ek-1. maddesi uyarınca riskli alan olarak belirlenmesine engel değildir. Buna göre, yapı kayıt belgesinin belirli bir süresi yoktur. Yapının yer aldığı bölgenin kentsel dönüşüme sokulması ya da riskli alan olarak belirlenmesi durumunda yapı kayıt belgesinin süresi dolmaktadır. Bu durum karşısında, her an riskli alan olarak belirlenebilecek bölgelerde yer alan eski yapılar için yapı kayıt belgesi alınması anlamsızdır. 11. Yapı Kayıt Belgesi İle Cins Değişikliği Ya Da Kat Mülkiyetine Geçişi Amaçlayanlar Öncelikle Ne Yapmalıdır? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 4. fıkrasının d bendinde, yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş için istenen belgeler arasında; “zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları ya da lisanslı harita kadastro büroları LİHKAB tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı” da sayılmaktadır. Buna göre, zemin tespit tutanağının olumsuz sonuç içermesi durumunda cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılamayacaktır. Bu bakımdan, asıl istekleri cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş olanların, öncelikle zemin tespit tutanağını düzenletmeleri uygun olacaktır. 12. Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Kaçak Ek Yapı Bölümleri Yapılırsa Ne Olacak? Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 6. fıkrasında; “İnşaat halindeki yapılarda tarihi itibari ile bitmiş olan bölümler için ek inşaat alanı yaratmamak koşuluyla yapı kayıt belgesi verilir.” denilmektedir. Buna göre, yapı kayıt belgesi, kaçak ek inşaat alanı yaratmamak koşuluna bağlı olarak verilmektedir. Yapı kayıt belgesi alınmış bir yapıya sonradan kaçak bölümler eklenirse, önceden alınmış yapı kayıt belgesinin geçerliliğini yitireceğini söyleyebiliriz. 13. Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Yapılara Nasıl Bakılmalıdır? Yapı kayıt belgesi alınmış yapıları ikiye ayırabiliriz Yapı kayıt belgesi alınmış, cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişi sağlanmamış yapılar. Yapı kayıt belgesi alınıp cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişi sağlanmış yapılar. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 4. fıkrasının b bendinde; yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ya da kat mülkiyetine geçiş için istenen belgeler arasında “proje” de sayılmaktadır. Buna göre, yapı kayıt belgesi alınıp cins değişikliği yaptırılmış ya da kat mülkiyetine geçirilmiş yapıların onaylı bir mimari projesi olacaktır. Cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların ise mimari projesi bulunmayacaktır. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile, cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların, taban oturumları bilinemeyecek, alan hesaplamaları doğru yapılamayacaktır. Bu bakımdan, cins değişikliği yaptırılmamış ya da kat mülkiyetine geçirilmemiş yapıların yasal kabul edilmesinin oldukça sakıncalı olacağı kanısındayız. YAPI RUHSATINA DAİR SORU CEVAPLI TÜM AÇIKLAMALAR Uygulama imar planı yapılmış/mücavir bir alanda yapılacak bir yapının inşaatına başlamak için kanun ve yönetmeliğin tanıdığı istisnalar dışında yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşaatına başlanamaz. Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri verilir. Konuyu incelemeye başlamadan öncelikle Yapı ne demektir? sorusunun cevabını vermeliyiz. İmar Kanunumuzda Yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” şeklinde tanımlanmıştır. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz. YAPI RUHSATI MÜRACAATINDAN ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR? Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak aplikasyon tutanağı, röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin kanal kotu tutanağı ± kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren belgeler alınmalıdır. İlgili idarece imar plânı yapımına veri teşkil eden jeolojik veya jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir. İlgili mühendislerce bu bilgilere göre parsele ilişkin zemin etüt raporu hazırlanır. Parselde eski yapı olması durumunda; Yapı ruhsatı alabilmek için, parselde eğer varsa boş durumdaki mevcut yapı yıkılmalıdır. Yıkım işleminden önce, binadaki elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilmelidir. Eskiden kalmış emlak borcu varsa ödenmelidir. Yıkım için gerekli ruhsatı mühendis ya da mimar düzenler. Yapı sahibi ve kanuni vekillerince; bu belgelere göre, yürürlükteki kanun plân, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kuralları ve bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak suretiyle mimari proje, Statik Proje, Elektrik ve Mekanik Tesisat Projeleri, Çevre ve Peyzaj Projeleri hazırlattırılmalı, aşağıda belirttiğimiz diğer belgeler de hazırlanarak yapı ruhsatı müracaatı esnasında ilgili idareye verilmelidir. Hazırlanan projeler, belediyeye götürülmeden önce, yeterli yangın tedbirinin olduğunun kontrol edilmesi amacıyla İtfaiye Müdürlüğü’ne, kanal bağlantı kontrolü için İSKİ’ye, sığınak için de Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü’ne onaylatılmalıdır. Bu şekilde hazırlanan projeler, Belediye Tescil Bürosu tarafından tescil edilerek tasdik alınmalıdır. YAPI RUHSATI MÜRACAATI ESNASINDA İLGİLİ BELEDİYEYE VERİLMESİ GEREKEN BELGELER VE PROJELER NELERDİR? Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı Tapu kayıt örneği veya sureti İdare bunu TAKBİS’den kendisi de temin edebilir Yola terk var ise, terkli tapu sureti Çap Belgesi Aslı Kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren bu belge Kadastro Müdürlüğünden alınır. Röperli Kroki Aslı İlgili Kadastro Müdürlüğünden alınacak. İmar durum belgesi Aslı Başvuru yapılan belediyeden alınır. İnşaat İstikamet Rölövesi Aslı İmar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi, ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır. Gerekiyorsa Kot Kesit Rölevesi Aslı İmar durumuna uygun arazi-yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır. Aplikasyon Krokisi Aslı İlgili Kadastro Müdürlüğünden veya yetkili bürülardan alınır. Fenni sorumlunun sorumlulukları üstlendiğine dair Taahhütname Aslı Vekaletname ve muvaffakatnameler Aslı İşlemleri vekil yapıyorsa/gerektiğinde, özellikle hisseli arsalarda işlemi yürütene vekalet/muvafakat verilmesi gerekmektedir. Proje müelliflerinin, mesleğini icra edebileceğini kanıtlayacak bir belge ve imza beyannamesi. Aslı Tadilat projelerinde, eski proje müelliflerinden noterden tasdikli muvafakatname ve eski tasdikli projeler. Eski eser uygulamalarında; yukarıdaki belgelerin dışında, röleve, restitüsyon ve restorasyon projelerine ilaveten Kurul Kararları ile fotoğraf albümü Parsel üzerinde tescilli eski eser varsa veya planında kurul kararı alınması gerekiyorsa, Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu’na başvurulmalı ve projenin bu kurul tarafından onaylanması gerekmektedir. Mimari Uygulama Projesi Aslı - 5 takım Statik Betonarme Uygulama Projesi Aslı - 5 takım Elektrik, Mekanik Tesisat Uygulama Projeleri Aslı - 5 takım Çevre ve Peyzaj Projeleri Aslı - 5 takım Statik hesaplar Aslı - 5 Takım Yapı denetimi hizmet sözleşmesi onaylı sureti 5 Takım Noter onaylı mal sahibi taahhütnamesi Aslı Noter onaylı Teknik Uygulama Sorumluluk taahhütnamesi Aslı büro tescil belgesi onaylı sureti Noter onaylı sürveyan taahhütnamesi Aslı Noter onaylı harita mühendisi aplikasyon taahhütnamesi Aslı Mimaribüro tescil belgesi onaylı sureti Zemin etüd raporu Jeoteknik raporu Aslı Yol ve alt yapı katılım payı ve ilk taksit ödendi belgeleri Trafo belgesi. Aslı Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler Gerektiğinde Başvuru esnasında verilmesi gereken belge ve projeleri belirttik. Yukarıdaki belgelerin tamamı her yapı ruhsatı müracaatı için şart olmayıp; yukarıda ifade ettiğimiz üzere bazı belgelerin duruma göre hazır edilmesi gerekmektedir. Şimdi İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükümleri çerçevesinde özel mülkiyete tabi alanlardaki yapı izni ruhsatına dair diğer sorularımıza cevap arayacağız. İMAR KANUNUMUZA GÖRE YAPI RUHSATI ALMA ŞARTLARI NELERDİR? Yapı ruhsatı alma şartları İmar Kanunu m. 22’de açıklanmıştır. İmar Kanunumuzun sistematiğine göre yapı ruhsatı sürecini soru cevapla açıklayalım. Yapı ruhsatı için nereye ve nasıl müracaat edilecektir? “Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik .... bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.” Yapı ruhsatı ne kadar sürede çıkar? “Belediyeler veya valiliklerce .... ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.” Yapı ruhsatı başvurusunda eksik veya yanlışlık varsa süreç nasıl işler? “Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.” GELİŞTİRME ALANLARINDA YAPI RUHSATI NASIL ALINIR? Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı alma şartları İmar Kanunu m. 23’de açıklanmıştır. İmar Kanunumuzun sistematiğine göre geliştirme alanlarındaki yapı ruhsatı sürecini soru cevapla açıklayalım. Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı verilmesi için gereken öncelikli şartlar nedir? “İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması şarttır. Peki alt yapısı yapılmamış yerlerdeki yapıların durumu ne olacaktır? Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan %75'ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar. Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez. Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz. Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir. Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur. Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz. Altyapının güçlendirilmesi veya yenilenmesi için arsa ve bina sahiplerinden katılım payı alınır mı? İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır. Pis su ve lağım bağlantısının usulüne uygun yapılmamasının yaptırımı nedir? İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır. İMAR KANUNUNA GÖRE YAPI RUHSAT MÜDDETİ NEDİR? Yapı ruhsatının süresine dair genel açıklamalar İmar Kanunu m. 29’da açıklanmıştır. Bu hüküm çerçevesinde sorularımıza cevap arayalım. Yapı ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlama süresi ve yapı ruhsatı süresi nedir? Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Yapı ruhsatının iki defa yenilenebileceği ve yapı tatil tutanağına istinaden inşaatın durdurulması halinde bu sürenin de yapı ruhsatı süresine ilave edilebileceği unutulmamalıdır. Bu hususlara dair detaylar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Ruhsat yenilemesinde harç ödenir mi? Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. Yapı ruhsatının inşaat şantiyesinde tutulması zorunlu mudur? Yapı ruhsatı ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir. PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE YAPI RUHSATINA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER İmar Kanunu’nun uygulamasıyla ilgili detay hususlar İmar Yönetmeliğinde belirtilir. Yapı ruhsatına dair İmar Kanunu genel düzenlemeleri yapmıştır. Kanunda düzenlenen genel hususların dışındaki diğer hususların düzenlenmesi Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Bu bölümde, 3 Temmuz 2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. maddesi hükümleri çerçevesinde sorularımıza cevap arayacağız. Yapı ruhsatı yenilemesi en çok kaç kere yapılabilir? Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır. İlk ruhsat haricinde iki kere de yenileme yapılmışsa inşaat süresi 15 yıla kadar rahatlıkla uzayabilecek demektir. Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar. Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur. İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. İnşaatın durdurulmuşsa bu süre içinde ruhsat süresi işleyecek midir? Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir. Yani durdurma süresince ruhsat süresi işlemeyecektir. Yukarıda inşaat süresinin yapı ruhsatı yenilemeleri ile birlikte 15 yıla kadar uzayabileceğini belirtmiştik. İnşaat bir şekilde mahkeme veya resmi mercilerce durdurulmuşsa, bu durdurma süresi de yapı ruhsatı yani inşaat süresine ilave edilecektir. Yapı inşaatı durdurulduğu hallerde, yapının inşaa sürecinin yasal olarak 15 yıl + durdurma süresi toplamı kadar uzayabilme ihtimalinin olduğu unutulmamalıdır. Tabii ki inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlamış olması ve her seferinde 5 yıllık yeni izin sürecinin son anda yenilendiğini düşündüğümüz halde bu ihtimal geçerlidir. Ruhsat iptal edilmesi veya ruhsatsız yapı sayılması sonrasında yeniden ruhsata müracaat edilmesi tarihine kadar geçecek sürenin en azla ne kadar olabileceği mevzuatımızda belirlenmemiştir. Burada sınırlandırılmış bir süre olmadığı için bir yapının inşaa sürecinin ne kadar sürebileceğini belirlemek mümkün değildir. Tamamlanmasına rağmen, yapı kullanma izni alınmadığı için ruhsatı hükümsüz hale gelmiş yapılar için tekrar yapı ruhsatı almak zorunlu mudur? Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişirse veya kamulaştırma kararı alınırsa süreç nasıl işleyecektir? Uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında kalan ve kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır. Yapılan uygulama imar planı değişikliği ile kamulaştırmaya konu diğer alanlarda kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir. Kamulaştırma kararı alınıncaya kadar ilgilisinin talebi ve seviye tespitinin üzerindeki imalatlar için kamulaştırma bedeli istenmeyeceğine dair taahhütname alınarak, tapuya şerh düşülmesi kaydıyla ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir. Bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara uygulama imar planı değişikliği yapıldığı tarihten sonra hiçbir surette kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu yapılardan ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de bu fıkra hükmü uygulanır. Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle yeni plana aykırı hale düşen yapıların durumu ne olacaktır? Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır. Plan iptali halinde yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapıların durumu ne olacaktır? Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir. Anayapının herhangi bir bağımsız bölümünde imar mevzuatına aykırılık olması, anayapıyı ve diğer bağımsız bölümleri nasıl etkiler? Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri ile ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskân edilen diğer bağımsız bölümlerde esaslı tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz. Bir parseldeki yapılardan herhangi birisinin imar mevzuatına aykırı olması, diğer yapıları etkiler mi? Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz. Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan ve ortak alanları tamamlanmış olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez. YAPI RUHSATI İŞLEMLERİ Yapı ruhsatı işlemleri nelerdir? ve nasıl yürür? Yapı ruhsatı işleri Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesi hükümleri çerçevesinde yapılmaktadır. Yönetmeliğin 55. maddesi çerçevesinde yapı ruhsatı işlemleri hakkındaki sorularımıza cevap arayacağız. Yapı ruhsatı müracaatı yaparken hangi belgeler gereklidir? Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile; a İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi, b Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı, c Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge, ç Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır. İdare başvurulara ne kadar sürelerde cevap vermektedir? İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür. Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur. Kanal kotu tutanağı ne zaman düzenlenmek zorundadır? Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez. Yapı ruhsatı alınması için tüm maliklerin izni gerekli midir? Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Aynı parseldeki bağımsız blokların birinde tadilat yapılırken diğer blok maliklerinden izin almak gerekli midir? Aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, bağımsız bölüm listesini liste beyanını, ortak alanları, parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak uygulama yapılır. Yapı ruhsatının uzatılması işlemlerinde tüm maliklerin muvafakati gerekli midir? Yalnızca süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Yapı sahibi, müteahhidi, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında projelerin yeniden onaylanması nasıl yapılır? Ruhsat eki projeleri değiştirir nitelikteki ruhsat başvuruları hariç ruhsat süresi içerisinde; yapı sahibi, müteahhidi, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında ruhsat eki projelerin yeniden onaylanması etüt ve proje müelliflerinin yapı ruhsatlarında imzalarının yeniden alınması gerekli değildir. Bir parselde ruhsatsız yapı varsa aynı parselde yeni bir yapı ruhsatı verilir mi? Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez. Bu husus özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında dikkat edilmesi gereken önemli bir konudur. Yapı ruhsatının iptali için tüm maliklerin talebi zorunlu mudur? Mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur. Yapı ruhsatı müracaatında tapu kayıt örneğine ne şekilde ulaşılacak veya tapu kayıt örneği ne şekilde verilecektir? Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi TAKBİS’nde bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda gerekli tedbirler alınır. Yapı sahipleri veya vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler istenmez. Ancak, bu durumda, yapı sahipleri veya vekillerden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenir. TAKBİS üzerinden erişilememesi halinde; tapu tescil belgesinin, yapı ruhsatı için gerekli tüm belgelerin eksiksiz olarak belediyeye verildiği tarihten en fazla bir ay önce alınmış olması gerekir. Yapı ruhsatı talep edilirken sunulacak İmar durum belgesi ve projeler geçerliliğini ne kadar korur? Plan veya mevzuatta herhangi bir değişiklik olmadıkça, ruhsat taleplerinde sunulacak onaylı imar durum belgesi ile projelerin geçerliliği devam eder. Yapı ruhsatının düzenlenmesinin mümkün olmadığı haller nelerdir? Yürürlükte olan bir imar planı bulunmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda ruhsat düzenlenemez. Kamuya ait alanlarda yapılacak yapılar için yapı ruhsatı nasıl alınmaktadır? Yazımızda özel mülkiyete ait alanlardaki inşaatlardaki yapı ruhsatı kurumunu ve işlemleri incelemeye çalıştık. Kamuya ait alanlardaki yapılara dair yapı ruhsatı işlemleri Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 56. maddesinde detaylı olarak açıklanmıştır. Konumuzun dışında olduğu için şimdilik bu hususun detaylarına girmiyoruz. ESASLI TADİLATLARDA YAPI RUHSATI ALINMASI ZORUNLU MUDUR? Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 58. maddesinde, esaslı tadilat lüzumu halinde yapılacak işlemler açıklanmıştır. Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır. Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır. İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır. YAPI RUHSATI GEREKTİRMEYEN İNŞAAİ FAALİYETLER NELERDİR? Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesinde, yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler ile bu inşai faaliyetler için yapılması gereken işlemler açıklanmıştır. Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur. Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur. Bu Makalede Neler Var? İçindekiler1 Basit Tamirat ve Tadilat Nedir? 2 Tamirat ve Tadilat Arasındaki Fark Nedir?3 Basit Tamirat ve Tadilat Ruhsata Tabi mi?4 Ruhsat Gerektirmeyen Tadilat İşleri Nelerdir?5 Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat Yapılabilir mi?6 Basit Tamirat ve Tadilatın Ruhsata Tabi Olmamasının Şartları?7 Tadilat Ruhsatı Alınması Gereken Durumlar Esaslı Tamir ve Tadil Nedir?8 Tadilat Ruhsatı Almamanın CezasıBasit Tamirat ve Tadilat Nedir? Basit tamirat ve tadilatın mevzuatımızda bir tanımı yapılmamıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi, basit tamirat ve tadilat konusunda örnekler vermekle yetinmiştir. Bu maddede “derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması” basit tamirat ve tadilat olarak örneklendirilmiştir. Bununla birlikte aynı maddede “belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar” da ruhsata tabi olmayan şeyler olarak sayıldığı için basit tamirat ve tadilat olarak kabul edilebilecek hususlar 21. madde sayılanlarla sınırlı ve Tadilat Arasındaki Fark Nedir?Kelime anlamı olarak tamirat bozulan bir şeyin tekrar onarılmasıdır. Örneğin sıvası dökülmüş duvarın tekrar sıvanması tamirattır. Tadilat ise bozulan veya eskiyen bir şeyin yenisiyle değiştirilmesi veya yenilenmesidir. Örneğin kiremit aktarılması tadilat niteliğindedir. Ancak belirtmek gerekir ki tamirat ve tadilat arasındaki farkı, kesin sınırlarla belirlemek de mümkün Tamirat ve Tadilat Ruhsata Tabi mi?3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi bir hüküm olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesine göre taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur. Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması Gerektirmeyen Tadilat İşleri Nelerdir?Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesine göre basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat Yapılabilir mi?İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alındıktan yani imar barışı başvurusu yapıldıktan sonra yapıda yapılacak tamirat ve tadilatlar da aynı kurala tabidir. Yani bu durumda olan imar barışı başvurusu yapılmış parsellerde de basit tamirat ve tadilat ruhsata tabi değildir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat Yapılabilir mi?Basit Tamirat ve Tadilatın Ruhsata Tabi Olmamasının Şartları?Mevzuata ve Danıştay içtihatlarına göre bir tamiratın ruhsat gerektirip gerektirmemesi bazı kriterlere bağlıdır. Bu kriterler aşağıda Taşıyıcı Sistemi Etkilememekİlk kriter, yapılacak inşaatın, binanın statik sisteminde değişiklik meydana getirip getirmediğidir. Eğer yapılan tadilat, yapının taşıyıcı sisteminde değişiklik meydana getiriyor ise niteliği ne olursa olsun ruhsata tabidir. Taşıyıcı sistemi etkilememek şartı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça eskimiş bir binanın taşıyıcı unsurlarını ve statik sistemini etkilemeyen cephe giydirme sistemi ruhsata tabi işler kapsamında değildir[1]. Bir yapının bağımsız bölümleri arasındaki duvarın kaldırılması inşaat ruhsatına tabi değildir. Keza, bir apartmanın aynı kişiye ait olan iki dairesinin birleştirilmesi amacı ile ortak duvarda kapı açılması, taşıyıcı unsuru etkilememesi nedeni ile ruhsata tabi değildir[2]. Çatının sökülerek yerine eternit örtülü çelik konstrüksiyon yapılması, binanın taşıyıcı sistemini etkilemediği için ruhsata tabi değildir[3]. Buna karşılık bina görünümüne etki eden ve esaslı tamir ve tadilat sayılması gereken ahşap pergole ruhsata tabidir[4].b Kapalı Alan Oluşturmamakİkinci kriter, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılıp kazanılmadığıdır. Açık balkonun kapatılmasında olduğu üzere, yapılan tadilat taban alanında bir artış sağlıyor ise yapılan tadilat ruhsata tabidir. Örneğin gömme balkonun duvarlarının kaldırılarak bağımsız bölümlerdeki oda ile birleştirilmesi ruhsata tabi değil iken, açık çıkma balkonun duvarlarının kapatılması ruhsata tabi balkonun alüminyum çerçeve ve cam ile kapatılması ruhsata tabi değildir[5]. Çünkü gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmamaktadır. Bu şekilde yapılan tadilatla, çekme mesafesinin ihlal edilmesi söz konusu olmadığı gibi, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemesi de söz konusu karşılık, açık balkonun kapatılması, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, açık balkonun kapatılması için tadilat ruhsatı alınması gerekir[6]. Üstelik açık balkonun kapatılması için kullanılan malzemenin PVC panjur olması ya da sökülüp takılabilir nitelikte olması, durumu değiştirmez[7].c Belediye İmar Yönetmeliklerine Uygun Olmak3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Bu nedenle belediyelerin imar yönetmeliklerinde getirilen kısıtlamalara da dikkat edilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygunluk634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Aynı şart Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça Ruhsatı Alınması Gereken Durumlar Esaslı Tamir ve Tadil Nedir?Esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 58. maddesine göre mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri Ruhsatı Almamanın CezasıRuhsat alınması gereken esaslı tamirat ve tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı almamanın cezası, İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında yıkım işlemi ve aynı Kanun’un 42. maddesi kapsamında imar para cezası uygulanmasıdır. Yani ruhsat alınması gereken esaslı tamirat ve tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı alınmaz ise belediye tarafından imar para cezası ve yıkım işlemi uygulanabilir. [1] Danıştay 6. Dairesi, E 2004/1971, E 2006/1502 [2] Danıştay 6. Dairesi, E 1989/996, K 1991/363 [3] Danıştay 6. Dairesi, E 1988/858, K 1989/659 [4] Danıştay 6. Dairesi, E 1988/2941, K 1990/893 [5] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E 2004/2182, K 2007/353 [6] Danıştay 6. Dairesi, E 1992/482, K 1993/509 [7] Danıştay 6. Dairesi, E 2005/98, K 2006/2497Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir? Post Views Yapı Kayıt Belgesi 06 Haziran 2018 Tarihli Resmi Gazete Sayı 30443 Çevre ve Şehircilik Bakanlığından Amaç ve kapsam MADDE 1 – 1 Bu Usul ve Esasların amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncımaddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar. Dayanak MADDE 2 – 1 Bu Usul ve Esaslar, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesine dayanılarak hazırlanmıştır. Tanımlar MADDE 3 – 1 Bu Usul ve Esaslarda geçen; a Bakanlık Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, b Kurum ve kuruluş Yapı Kayıt Belgesi vermek üzere Bakanlık tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşları, c Müdürlük Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerini, ç Yapı Kayıt Sistemi Bakanlıkça 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırı yapıların kaydedilmesi için oluşturulan elektronik yazılım sistemini, ifade eder. Yapı kayıt belgesi müracaatı MADDE 4 – 1 Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. 2 Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. 3 Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır. 4 Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir. 5 DeğişikRG-20/9/2018-30541 Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir. Yapı kayıt belgesi bedeli ve ödenmesi MADDE 5 – 1 Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli belirlenirken; a DeğişikRG-20/9/2018-30541Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanır. Arsa emlak vergi değeri hesaplanırken; 1 Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş yapılar için yapının oturum alanına karşılık gelen arsa payı üzerinden, 2 Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı üzerinden, 3 Hisseli taşınmazlarda, yapı malikine ait hisse oranı üzerinden, hesaplama yapılır. b Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli; 1 Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2 2 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2 3 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2 4 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2 5 Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2 6 DeğişikRG-20/9/2018-30541 Enerji üretim tesisleri için TL/MW, 7 EkRG-20/9/2018-30541 İskele, liman, tersane için 1500 TL/m2, 8 EkRG-20/9/2018-30541 İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için 150 TL/m2, esas alınmak suretiyle hesap yapılır. Ek cümleRG-20/9/2018-30541 Binanın katları hesap edilirken bodrum katlar da hesaba katılır. c Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir. ç EkRG-20/9/2018-30541 İbadethaneler ile merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin ticari maksatla kullanılmayan yapıları için belge bedeli alınmaz. 2 Yapı malikleri; a Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, birinci fıkranın c bendi uyarınca yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir. b Değişik cümleRG-20/9/2018-30541Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dâhil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın c bendi uyarınca kendi bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümler için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz. c EkRG-20/9/2018-30541 Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir. 3 Yapı Kayıt Belgesi bedeli, genel bütçenin B işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Değişik ibareRG-20/9/2018-30541 Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri MADDE 6 – 1 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. 2 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. 3 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. 4 Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahilolmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a Yapı Kayıt Belgesi, b Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı, d DeğişikRG-20/9/2018-30541Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları LİHKAB tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı, Değişik cümlelerRG-20/9/2018-30541 ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın b bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile d bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin B işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır. 5 Kat mülkiyetine geçilmiş olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez. 6 İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir. 7 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir. 8 Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir. Hazineye ve belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar MADDE 7 – 1 Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. 2 Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilir. 3 Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde edilen gelirler genel bütçenin B işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Değişik ibareRG-20/9/2018-30541 Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz. 4 Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır. Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar MADDE 8 – 1 Yapı Kayıt Belgesi; a 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının e bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda, ç Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. 2 DeğişikRG-20/9/2018-30541 Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi MADDE 9 – 1 Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır. Denetim MADDE 10 – 1 Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir. 2 DeğişikRG-20/9/2018-30541 Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; a Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. b Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurulur. Müdürlükçe yapı mahallinde inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar belirlenir. Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre verilen Yapı Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt Belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade eder. 3 MülgaRG-20/9/2018-30541 Yapı Kayıt belgelerinde güncelleme yapılması GEÇİCİ MADDE 1 – EkRG-8/5/2020-311211 1 Alınan Yapı Kayıt Belgelerinde 1/1/2020 tarihinden itibaren yapılacak güncellemelerde ilave yapı kayıt belgesi bedeli ödenmesinin gerekmesi durumunda, ödenmesi gereken ilave bedel, eksik yatırılan meblağın yapı kayıt belgesi bedelinin ilk yatırıldığı tarihten 31/12/2019 tarihine kadar her ay için % 2 oranında artırılması ve 1/1/2020 tarihinden itibaren ise yasal faiz işletilmesi suretiyle hesaplanır. Yürürlük MADDE 11 – 1 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Ek ibareRG-20/9/2018-30541 ile Hazine ve Maliye Bakanlığınca müştereken hazırlanan ve Sayıştay görüşü alınan işbu Usul ve Esaslar yayımı tarihinde yürürlüğe girer. Yürütme MADDE 12 – 1 Bu Usul ve Esasları Çevre ve Şehircilik Bakanı ile Ek ibareRG-20/9/2018-30541 Hazine ve Maliye Bakanı yürütür. _____________ 1 Bu değişiklik 1/1/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer. Tebliğin Yayımlandığı Resmî Gazete’nin Tarihi Sayısı 6/6/2018 30443 Tebliğde Değişiklik Yapan Tebliğlerin Yayımlandığı Resmî Gazetelerin Tarihi Sayısı 1. 20/9/2018 30541 2. 8/5/2020 31121 Soru Mrb Tebernüş bey belediye ile 45 yıl süren mahkeme sonucu 1 yıldır belediyeye ait arsa üzerinde bulunan taşınmazlarımın yapı kayıt belgesini oluşturdum . Bu aşamadan sonra nasıl bir yol izlemeli ve arsamı satış yolu ile geri alabilmeliyim Yanıt Merhaba. Yapı Kayıt Belgesi Yönetmeliği'ne göre belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılabiliyor. Dolayısı ile satış için ilgili belediyeye müracaat edebilirsiniz. Satfiye Kireçci tarafından yanıtlandı. 23 Ekim 2018 0105 Gürhan Gülle 392 Kişi okudu Yorumlar

yapı kayıt belgesi alındıktan sonra tadilat yapılabilir mi